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新型冠状病毒疫情下开发商逾期交房风险分析及应对

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新型冠状病毒疫情下开发商逾期交房风险分析及应对

分类:
坚决打赢疫情防控硬仗
作者:
上海市建纬(济南)律师事务所房地产部
来源:
2020/02/08 13:43
浏览量

  因新型冠状病毒肺炎疫情,政府人员流动管制导致工人返工时间大幅延后且不可控,工人数量无法满足项目进度需求,可能会有大批的房屋存在逾期交付的情况。对于房地产开发商而言,如何应对因疫情造成逾期交房的法律风险,笔者做了以下法律分析:

  一、首先,从合同中寻找有无明确的约定此类事件属于不可抗力或者免责事由。一般济南市版本《商品房买卖合同》第八条,山东省版本《商品房买卖合同》第十一条会有约定。部分开发商会在补充协议中也会有约定。如果合同中有明确约定,则可直接引用合同的相关约定。

  二、如合同中没有明确约定,从法律层面是否能认定为“不可抗力”?

  《中华人民共和国民法总则》

  第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

  不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

  《中华人民共和国合同法》

  第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

  本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

  第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

  《突发卫生公共事件应急条例》规定,突发公共卫生事件是指突然发生,造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。

  本次武汉新型肺炎疫情符合突发公共卫生事件,那么是否能构成不可抗力?本次新型肺炎疫情与2003年非典疫情在社会影响方面及其他好多方面具有一定的相似性,可以参考“非典”时的案例和司法解释等进行判断。

  非典时,最高人民法院出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定,(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

  但是对于当时“非典”作为不可抗力的客观情况是有条件限制的, 广东省高级人民法院协办、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中写道:“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准,即:非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况,必须发生在合同成立以后,履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情,或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件,必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情,但并没有导致当事人不能按合同履行,此种情况不能视为不可抗力。要严格甄别不可抗力事件,防止债务人借非典型肺炎疫情发作,以不可抗力为借口逃避合同义务。”

  因此,笔者认为此次疫情是否为延期交房的不可抗力要参照几方面的重要因素,首先疫情发生在合同签订后,约定履行期限届满前,其次疫情必须影响到合同的正常履行,应参照建筑工人构成、工期进度等因素,且适用较严格的标准。另外,从涉及2003年“非典”疫情的相关案例的处理,也可以看出,司法机关将“非典”疫情认定为不可抗力免责事由是有严格条件和标准的。

  三、建议开发商书面告知购房者因疫情发生导致的延期交付及延期期限。

  一般的商品房买卖合同中会约定:出卖人应当在不可抗力发生之日起 日内告知买受人。即使因不可抗力存在免责事由,谨慎起见也建议开发商在合同约定的时间内书面告知购房者延期的原因和延期的期间,以便让购房者做好延期的应对,避免业主没有得到通知,而做出扩大损失的行为。如果暂时无法确定延期的结束时间,建议注明:延期交付的时间会根据疫情的情况及政府的要求另行通知。

  四、开发商需及时收集及保存相应的证据。

  1、收集此次延期交付的房屋是否为疫区的证据及建设施工企业的员工有无疫区、需要采购的材料是否存在疫区生产、当地政府为避免疫情扩散要求停工的文件等等。这些证据主要是政府部门或者关联部门发布的权威信息。

  目前收集的山东省及济南市的相应政策,也会不断收集与此相关的后续发布的信息及政策:

  (1)2020 年 1 月 29 日山东省人力资源和社会保障厅发布《关于延迟省内企业复工的紧急通知》,规定山东省内各类企业不早于 2月 9 日 24 时前复工。济南市住房和城乡建设局发布《关于加强建筑工地新型冠状病毒疫情防控工作的紧急通知》,规定对 2020 年所有项目的开工(包括桩基施工)、复工时间,按照疫情防控的相关要求另行通知,同时要求对所有有进出湖北记录的返济从业人员,以及与其有密切接触的人员,接收时除进行体温检测外,应进行自我隔离,隔离时间不少于 14 天。

  (2)国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知-国办发明电〔2020〕1号

  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  经国务院批准,为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,更好保障人民群众生命安全和身体健康,现将延长2020年春节假期的具体安排通知如下:

  延长2020年春节假期至2月2日(农历正月初九,星期日),2月3日(星期一)起正常上班。

  (3)山东省人力资源和社会保障厅《关于延迟省内企业复工的紧急通知》

  为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,更好保障人民群众生命安全和身体健康,按照党中央、国务院防控工作部署,根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和重大突发公共卫生事件一级响应机制的有关规定,经省委、省政府同意,现就延迟省内企业复工紧急通知如下:

  省内各类企业不早于2月9日24时前复工。涉及保障公共事业运行必需(供水、供气、供电、通讯等行业)、疫情防控必需(医疗器械、药品、防护品生产和销售等行业)、群众生活必需(超市卖场、食品生产和供应等行业)及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。企业要依法保障职工合法权益。

  2、开发商需收集能够证明免责期限的相应证据。

  政府及相关联部门发布的信息如疫情得到控制能够复工等并做好对现场工人返工的时间点进行记录并确认。

  3、保存在合法合理期限内告知小业主的证据。

 

  上海市建纬(济南)律师事务所         

  房地产部                  

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