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关于抗疫期间工作筹划的五点建议

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关于抗疫期间工作筹划的五点建议

分类:
坚决打赢疫情防控硬仗
作者:
孟彤
来源:
2020/02/08 13:39
浏览量

  2020年春节前后,一场突如其来的新型冠状病毒疫情席卷中国,各地人民紧急投入到防疫、抗疫工作中。为抑制疫情蔓延,阻断传播途径,国务院及各地政府紧急出台疫情文件,各省纷纷启动重大突发公共卫生事件一级响应,包括房地产企业在内的各类企业复工时间一延再延,各地主管部门及房地产行业协会紧急通知,要求房地产企业在建项目一律不得复工,房地产企业售楼中心及房屋经纪机构门店一律关停,至于项目复工及恢复开放时间,需等待相关部门发布明确信息。

  近日,各大微信公众平台关于施工企业如何做好疫情期间索赔工作的文章铺天盖地。对此,我们换一个角度,针对抗击疫情时房地产企业在经营管理方面可能遇到的法律问题及应对措施进行梳理,希望能与各房地产企业共同度过艰难的日子,迎来抗疫胜利的春天。

  延迟复工通知发出后,接到多家房地产企业的电话及微信咨询,以下截取其中的一个典型问题:

  问:你好,请问在未接到政府部门下发的项目复工、营销中心复售通知的情况下,项目交房期限紧张、资金回笼压力巨大,能不能在采取防疫措施的前提下进行复工、复售?

  答:坚决不能,这是原则。项目延迟复工、营销中心关闭,根本原因在于目前疫情仍处于高发期,无论是项目施工还是销售,均不可避免会产生人员流动及聚集等情况。若违反规定强行复工、复售,将极有可能导致地区性防疫工作失控,企业及负责人将面临通报批评、行政处分、警告、罚款、停产停业、暂扣或者吊销许可证或者营业执照、行政拘留,甚至有可能构成刑事犯罪。因此,无论如何,静候复工、复售通知。

  在此期间,提醒各房地产企业提前做好以下五方面的筹划工作:

  一、盘点资金缺口,做好资金筹划

  房产预售回款,是房地产企业资金回笼的重要途径。目前,各地房地产企业为配合防疫工作,纷纷关闭营销中心,虽有房企开始尝试线上营销等方式,但房产销售量及销售回款额均大幅骤减,严重影响房地产企业的资金回笼。在此情况下,房地产企业应联合财务、成本、合约等多部门着手以下工作:

  1、提前盘点需求,找出资金缺口

  (1)还款期限届满的民间借款、银行贷款本金及利息;

  (2)土地取得计划内,近期可能需向主管部门支付的土地出让金;

  (3)涉及项目公司或项目转让的,按照合同付款进度,近期需支付的股权转让款项、项目转让款项等;

  (4)项目复工前、后,面临结算的各施工单位(包括总包及分包单位)工程进度款、结算款;

  (5)项目复工前、后,需对外支付的甲供材料采购款、设施设备租赁款等;

  (6)恢复销售前后,公司需持续支出的房屋租金、人员工资及福利、广告宣传、项目招商等运营费用;

  (7)公司近半年的其他资金需求。特殊时期对资金需求进行盘点,是为了进行更加准确的风险预判,提前筹划资金安排,杜绝因资金周转困难导致项目停工、公司危机。

  2、筹划资金收支,提前做好沟通

  若房地产企业的现金流无法支撑上述资金需求,则有可能转化为资金缺口,

  牵一发而动全身,形成恶性循环,对企业的良性发展甚至是生死存亡都是一个巨大的挑战。对于上述已盘点清晰的资金需求,建议房地产企业重点开展以下筹划、沟通工作:

  (1)主动与资金出借方、贷款银行等沟通,争取还款期限顺延、借款利息减免,做好借款展期工作的准备;

  (2)主动与土地出让主管部门沟通,及时跟踪土地出让计划安排,做好资金储备;

  (3)涉及项目公司或项目转让的,主动与合同相对方进行沟通,争取付款节点顺延、逾期付款责任、违约责任免除等;

  (4)提前与需要结算的施工单位进行沟通,争取取得施工单位的理解与支持;对于确有支付风险的款项,要提前制定应急支付计划,尤其是要做好农民工工资支付保障,避免出现因款项支付不到位出现施工单位拒不复工的情况或其他社会群体性事件;

  (5)提前与材料、设备供应商进行战略沟通,确定供应计划,确保复工时材料、设备及时到位。

  二、盘点建设进度,做好施工筹划

  对于房地产企业来说,项目达到预售、项目如期交付是房地产开发生命周期中的重要时间节点,抗疫期间房地产项目复工时间一延再延,对于刚刚经历过2019年“环保风暴”巨大冲击的房地产企业而言,项目开发进度压力巨大。

  此时,建议房地产企业提前做好以下施工筹划工作:

  1、盘点各项目的施工进度,具体到每栋楼目前的施工进度,对照原定项目开发进度,提前进行后续项目复工的施工组织计划调整;如经初步判断复工后确需赶工,应提前制定赶工计划,必要时与施工单位提前沟通以做好赶工准备;

  2、盘点各施工单位在抗疫期间项目现场留守人员,做好留守人员的登记及防疫工作,进行证据管理,合理预测项目复工时的人员规模需求并派专人提前与施工单位沟通;

  3、盘点各施工单位在抗疫期间项目现场材料储备、大型机械设备的情况,制作清单并留存项目现场影像资料,进行证据管理,合理预测项目复工时建材及设施设备的规模需求并派专人提前与施工单位沟通;

  除此之外,抗疫期间,各施工单位为减少因疫情给自身带来的损失,极有可能向房地产企业发送以索赔为目的的各类书面通知,对此,提醒房地产企业高度重视并妥善处理:

  1、施工单位向房地产企业发出的索赔类文件,可能会以“延期复工通知”、“停工损失报告”、“索赔通知”、“索赔报告”、“关于疫情期间停工事宜的沟通函/联系函”、“工期顺延申请书”等等各类形式,对此,房地产企业应注意派专人查收并处理;

  2、施工单位向房地产企业发出的索赔类文件,一般涉及两个方面的内容,一是要求停工期间工期顺延,二是要求房地产企业承担停工期间其在人员工资、设备租赁、防疫措施费等费用损失;

  3、对于施工单位可能提出的上述两类索赔请求,我们有如下基础性意见:

  (1)关于工期延误

  本次新冠疫情期间,行政部门强制规定的不得开工,显然已经直接影响了工期,属于不可抗力的免责范围。如施工单位履行约定的或法定的通知义务并依合同约定向房地产企业提出工期顺延申请,则项目原定开工时间至行政部门强制规定的复工时间范围内工期应予顺延,且房地产企业无权要求施工单位承担上述工期延误的违约责任。

  (2)关于停工期间的损失承担

  对于本次新冠疫情期间的停工损失,应按合同约定处理,如果合同明确约定由于不可抗力造成停工具体损失计算方式的,房地产企业与施工企业之间应当按照合同约定来执行;对于合同专用条款无明确约定的,我们建议参考《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)通用合同条款第17.3.2款约定进行处理。

  当然,若施工单位迟延履行合同义务,在迟延履行期间遭遇不可抗力的,不免除其违约责任;施工单位没有采取有效措施导致损失扩大的,对扩大的损失承担责任。

  4、鉴于索赔与反索赔属于专业度要求较高的事项,为更加准确地识别法律风险,建议房地产企业收到施工单位发送的上述关于疫情期间停工索赔类文件后,及时与项目风控顾问或建工专业律师进行沟通,取得专业意见并及时向相关发函施工单位作出反馈。

  当然,房地产企业与施工企业是房地产项目开发生命周期中的命运共同体,疫情过后,还需各方通力合作以最终圆满完成项目,因此在索赔与反索赔的过程中,各方充分沟通、及时止损、合理分担才是解决问题的基本逻辑。

  三、盘点已售未售,做好销售筹划

  前已述及,营销中心的关闭,对于项目销售回款冲击较大,房地产企业的销售部门应充分利用自媒体、网络平台等多种途径,另辟开展项目销售的“蹊径”,以尽快完成项目资金回笼。

  除此之外,房地产企业还应充分重视盘点已售房产的房屋交付及产权登记期限、待售房产的销售计划及合同版本,做好销售工作的筹划:

  1、关于房屋无法按期交付:

  根据《民法总则》及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定,我们认为本次新冠疫情基本可以认定为“不可抗力”。若房地产开发企业有证据证明疫情与房屋延期交付之间存在因果关系,则适用不可抗力的免责事由顺延房屋交付期限;反之,则不能作为免责事由,亦不能顺延房屋交付期限。作为房地产开发企业,应当梳理当地政策和项目实际施工情况,如因禁止复工等原因影响房屋按期交付的,建议留存固定相关证据,如政府延期复工通知,施工单位停工通知或索赔材料,并以书面形式告知全体房屋买受人,注意保留相关已书面告知房屋买受人的凭证。

  2、关于房屋无法按期进行产权登记:

  我们认为,受疫情影响,如因房产交易部门无法正常受理产证办理事宜而导致房地产开发企业延误产证办理的,房地产开发企业可以本次疫情作为免责事由来抗辩,但待房产交易部门可正常办理产证后应当及时予以办理。

  此外,因房屋产权登记的流程较多,办理产权登记的每个环节都可能受疫情影响而出现滞后,房地产开发企业应当在每一个环节出现影响办证的问题时及时留存证据,并主动提前书面通知房屋买受人延期办理产权登记的情况及风险,同时注意保留已书面通知的相关凭证。

  3、关于待售房产的销售注意事项:

  对于后续即将开展销售的房源,房地产企业应根据疫情防控的进度调整原定销售计划,并重新核算预测未售房源受疫情影响后的房屋交付期限,及时调整《商品房买卖合同》的条款约定,避免因未及时调整等原因而增加的违约风险、违约成本。

  需要注意的是,疫情防控虽属“不可抗力”,但并不是房地产开发企业因自身原因逾期交房、逾期办理产权登记等违约行为的挡箭牌,提醒各房地产企业加强履约管理,减少违约风险。

  四、盘点人力实况,做好用工筹划

  春节过后,因疫情防控需要,国务院及各省市先后发布多项文件,要求企业延缓复工,以山东省为例:2020年1月27日,山东省人力资源和社会保障厅发布《关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情做好劳动关系工作的通知》(鲁人社函[2020]5号);2020年1月29日,山东省人力资源和社会保障厅发布《关于延迟省内企业复工的紧急通知》(鲁人社字[2020]10号)。包括房地产企业在内的全省非特殊企业,复工期限均延迟至2020年2月9日24日之后,且对于延迟复工期间的工作性质、工资待遇、劳资纠纷等劳动用工事宜作出指示。

  对此,中小企业纷纷表示用工压力巨大,在该种情况下,提醒房地产企业在遵守主管部门要求的同时做好复工前后的用工筹划,建议通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位,管控企业运营的人力成本。关于疫情期间企业用工的诸多问题,可参考2020年1月31日“建纬济南律师事务所”推送的《疫情当道,与企业用工有关的法律问题都在这儿》。

  五、盘点在租物业,做好商管筹划

  房地产企业普遍存在将自持的商铺、写字楼等物业对外租赁的情况,受疫情影响,在租物业的承租人可能以商业经营受限、实际使用租赁房屋时间缩短、商业环境变差、人流量降低等为由,要求作为出租人的房地产企业降租、免租,对此,房地产企业应提前做出预案,妥善解决与承租人之间的后续问题:

  1、疫情防控期间,建议房地产企业定期盘点、及时掌握在租物业的使用情况及实际经营状况。

  通过多种灵活方式(微信、短信、录音、视频)掌握出租物业的实时经营情况,了解以下情况:是否实际存在停业、歇业或缩短营业时间情况,停业、歇业及缩短营业时间的期限,停业、歇业及缩短营业时间的物业范围、面积等,在此过程中固定相关证据,为可能发生的纠纷未雨绸缪。

  2、及时关注相关行政部门发布的与疫情相关的行政规定和措施,与承租人互相监督共同遵守。

  3、对于承租人提出的减免租金的要求,如无政府强制性减免等特殊原因,从减少公司损失的角度上考虑,不建议直接对租金予以减免;若涉及诸多物业面临续租等情况,建议公司综合考虑后作出决定,并及时签订租赁合同补充协议进行补充约定。

  疫情终将过去,未来依然可期。恰逢今日立春,春天即是希望与新生。我们承诺,将一直陪伴大家从疫情寒冬走出,走向希望,走向春天。

  上海市建纬(济南)律师事务所        

  孟彤                   

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