服务热线:

济南律师网

http://www.jinanlawyer.cn

0531-81799073

邮箱:

  • 1

    1

  • 2

    2

在线客服
客服热线
1
客服组:
在线客服
服务时间:
-

最新公告:

搜索
>
>
>
新型冠状病毒肺炎疫情导致建筑施工企业延期竣工、房地产企业延期交房等纠纷证据的收集与准备

微信公众号

手机官网

页面版权所有 济南市律师协会 | 鲁ICP备05022171号     技术支持:中企动力  济二分           网站后台管理 

地址:济南市历下区龙奥西路1号银丰财富广场B座11楼

电话:0531-81799073

邮编:250000

邮箱:jinanlvxie107@126.com

新型冠状病毒肺炎疫情导致建筑施工企业延期竣工、房地产企业延期交房等纠纷证据的收集与准备

分类:
坚决打赢疫情防控硬仗
作者:
来源:
2020/02/01 15:23
浏览量

  我没有想到,由武汉一处海鲜市场引发的冠状病毒肺炎引起的蔓延导致2020年的春节一片恐慌,春节期间我在普吉岛度假,看着国内的刷屏的新闻,这让我不由想起2003年的非典。

  2003年,我还没有创建豪才律师事务所,但我已经做执业律师五年了。

  2003年的SARS非典我是亲历者,现在有些淡忘了,通过查找资料回忆当时的情形,但当时的情形也是谈SARS色变啊,现在想想远没有现在遇到的情形这么可怕。就像有人说的,现在严重程度是17年前的20倍起跳啊。

  那时候的SARS主要从广东开始,北京为主,山东基本上没有发现多少SARS病人,官方数据是最终山东只有一人确诊,而且是从山西来山东任职的一位干部,但是也做了各种预防,大家警惕性还不算很高。戴口罩的还不算太多,不像这次,我刚坐飞机回来,全飞机上都戴着口罩,包括空乘人员,从机场出来要测体温,从高速下来要测体温。截止到我下飞机时,山东的新型冠状病毒确诊病例已经到了87例了,这个数据要比17年前严重多了。

  SARS主要集中在四五月份,这次非典肺炎出现在临近春节,人员流动性大,爆发更快,我查了查,2003年全球SARS病例大约8000多名,中国4698例,死亡284例。截止2020年1月28日零点确诊病例4515例,累计死亡106例。这次严重程度是否超过2003年呢?我估计会超过。

  国务院发出通知,要求各机关企业春节假期延长至2月2日,也就是说延长两天的假期。是否还需要延长?目前还不敢说。

  而且这次延长,严格限制有的企业不延长假期,为了防止疾病的传播。

  之所以我提到2003年的非典,是因为2003年我们承办了关于非典的案件,代理房地产企业应诉了业主起诉延期交房的案件。

  这家房地产企业集团总部在北京,济南的这个项目规模当时是济南最大的房地产项目,项目老总非常精明能干。

  这个案件是因为业主起诉房地产企业没有按照合同约定时间交付房屋,还有一些交付标准问题,这里我们不讨论交付标准的纠纷,只讨论延期交付时间问题。

  因为合同约定是2003年10月31日前交付房屋,但房地产开发公司没有按照合同约定时间交付,公司认为延期交付的原因是遇到了SARS,施工企业耽误的施工,延期竣工,属于不可抗力,交房时间应当顺延。

  房地产企业提供的证据主要有给业主关于非典导致交房延期的告知函、延期交房的通知书、关于非典的系列证明文件等。

  我代理这个案件时,关于非典作为不可抗力的案例还没有,当时裁判文书也没有上网,检索案例也不方便。我们只能自己查询有关资料,写代理词,包括非典在内的代理词,我印象中写了大概三十六页,包括双方争议的焦点,各自的观点、合同依据、事实依据、法律依据以及专家观点和我们的观点等。

  本图是当时代理词的部分内容结构

  最后法院的判决支持了我们的观点,认为非典原因造成的延期交房部分的时间予以免责。

  由于单个案件涉及的金额不算大,但是由于这期交房涉及1000多户,由于免责被支持,仅延期交房部分房地产公司因此免于承担上千万的违约金。

  那么我们就来研究一下,在房地产开发过程中,建筑施工企业和房地产开发企业遇到新型冠状病毒肺炎事件后如何准备收集证据来避免延期竣工和延期交房违约金呢?

  关于房地产企业应当提交的证据

  一、商品房买卖合同,这是双方的合同依据,主要是关于交房日期是否和新型冠状病毒肺炎事件有关联?还有违约金的计算方式等。有的买卖合同对于免责条款规定的比较详细,合同依据就更容易使用了。如果买卖合同是在新型冠状病毒肺炎解除有关措施以后签订的,人民法院一般就不支持免责了。

  二、关于涉案房屋是否为疫区的证据,如果不是疫区,要提交与疫区相关联的证据,如建设施工企业的员工有无疫区的?施工企业的员工被隔离也会导致因各种工种配备不合适而延期竣工,需要采购的材料是否存在疫区的?等等。这些证据主要是政府部门或者关联部门发布的权威信息。

  三、能够免责期限的计算方式。存在免责事由并不代表着可以免除所有延期交房期间的责任,是有期间的,要根据受到影响的程度来进行计算。

  四、是否在合法合理期限内告知小业主的证据。即使存在免责事由,房地产开发企业也要书面告知小业主延期的原因和延期的期间,以便让小业主做好延期的应对,避免业主没有得到通知,而做出扩大损失的行为。如果房地产开发企业不在合理期限内通知,给小业主造成扩大的损失部分应当承担责任。

  五、其他还有一些证据根据案件的不同具体分析。

  对于建筑施工企业呢?

  主要是第一项和第二项的区别,第一项是提供建设施工合同,如果是总承包的,还要提供一些分包合同等。第二项建筑施工企业主要提供各种施工人员的明细,是否存在疫区的管理人员、农民工等?或者下一道工序中是否存在来自疫区的人员?材料供应是否存在疫区的等影响工程无法在合理工期和合同约定工期内完成的情况。相对而言,建设施工企业的业主就是房地产开发企业了,施工企业应当在合理期限内通知房地产开发企业,并协商沟通解决方案,以便进行应对。

  司法审判实践中,个案还会有不同的证据提交,无论是房地产企业还是建设施工企业,都应当注意平常收集这类的证据,避免遇到纠纷时再收集,往往手忙脚乱,准备不充分,不一定得到法院的支持。

 

  作者:山东豪才律师事务所主任,周长鹏

  致公党中央法制专业委员会委员

  致公党山东省委法律专业委员会副主任

  致公党济南市委常委兼法律专业委员会主任

  全国律师协会建筑工程与房地产专业委员会委员

  山东省律师协会物权法专业委员会副主任

  济南市律师协会房地产专业委员会副主任

  山东省房地产业协会常务理事兼法律顾问

  济南市房地产中介协会法律顾问

  中共济南市委法律顾问

  济南市人民政府法律顾问

  济南市公安局法律顾问

  济南市土地储备中心法律顾问

相关附件

暂时没有内容信息显示
请先在网站后台添加数据记录。